Сколько стоит строительство помещение площадью 1000 квадратных метров

Для начала определимся со стоимостью аренды требующегося помещения площадью 1 000 квадратных метров. В отчете Colliers International Россия за шесть месяцев 2016 года указывается средняя арендная ставка складских помещений на рынке Санкт-Петербурга 4 000-4 200 рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов). То есть аренда склада будет стоить как минимум 333 000 рублей в месяц. Годовая аренда получится 4 миллиона рублей. Однако основной минус в том, что свой склад или производство придется «встраивать» в существующие параметры. Некоторым производствам в этом случае приходится изготавливать оборудование под заказ, чтобы разместить все наиболее удачным образом. Поэтому строительство по индивидуальным параметрам кажется более целесообразным. Рассмотрим составляющие стоимости подобного объекта при строительстве.

Стоимость земли под промышленную застройку

Рынок покупки земли делится на первичный, когда покупка осуществляется у государства или городских властей, и вторичный – покупка у собственников, не являющихся государством.

В Санкт-Петербурге на первичном рынке земли покупаются объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Самый крупный землевладелец в нашем регионе – это Российская Федерация. В Петербурге и Ленобласти до 80% всех федеральных земель принадлежит Вооруженным силам РФ, то есть земля находится в ведении Министерства обороны РФ, и чтобы ее приобрести нужно участвовать в аукционах этого государственного ведомства.

Государственные земельные участки также можно приобрести, если участвовать в аукционах, проводимых Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (ФСРЖС). Фонд продает права на заключение договоров аренды земельных участков фонда для их комплексного освоения в целях жилищного строительства на аукционе в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 38.2 Земельного кодекса РФ. Кроме того, разрешена покупка земельных участков фонда для размещения производств различного назначения: можно на купленных землях производить строительные материалы, изделия и, конструкции для целей жилищного строительства, создавать промышленные парки, технопарки, бизнес-инкубаторы, строить объекты иного назначения. Фонд также имеет право на продажу прав на заключение договоров аренды таких земельных участков на аукционе.

При покупке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, иметь дело придется с Фондом имущества Санкт-Петербурга. Фондом такие участки выставляются на торги, выигравший эти торги приобретает право аренды земельного участка. Участки предоставляются на условиях краткосрочной (до трех лет), долгосрочной аренды (как правило, на 49 лет) или на неопределенный срок (продление после истечения срока краткосрочной аренды).

C 2010 года Земельные участки в Петербурге могут продаваться исключительно на торгах.
Раньше это правило распространяло только на земельные участки, предназначенные для жилищного строительства. С 2010 года это правило распространяется на участки для прочих целей, и под торговлю, и строительство офисов и прочие.

Для целей налогообложения и при расчете выкупной цены участков используется кадастровая стоимость земли.

Сейчас рынок применяет кадастровую стоимость, которая вступила в силу с 1 сентября 2012 г. Средняя стоимость земли промышленного назначения различается по районам города. Самая высокая цена за квадратный метр земли в Адмиралтейском и Центральном районах более 6 тысяч рублей. В Пушкинском, Колпинском и Кронштадтском районах цены самые низкие от 1 400 до 1 875 рублей за квадратный метр. Цена в прочих районах колеблется между этими суммами. В Курортном районе, где находится «Восков Технопарк» земля стоит при покупке у городских или федеральных властей 2 200 рублей за квадратный метр.

В сегменте вторичной продажи земли рынок еще менее прозрачен, чем рынок первичной продажи. Сделки в этом сегменте закрытые, информация, как правило, не становится публичной, и часто скрыт реальный владелец земли (это сформировалось из-за особенностей покупки земли и перевода ее в собственность в 90-е годы).

По сведению аналитиков, 47% земель на вторичном рынке продаются для целей промышленно-складской застройки. Сегодня под такое назначение предлагается, по разным оценкам, 3,5-8 тыс. га земли, однако, инженерно подготовлено лишь 5-10%.

Потенциально пригодных участков на территориях промышленных предприятий в регионе много, но лишь небольшое количество из них реально готово к продаже. Как правило, земля предлагается с имеющимися строениями или объекты продаются как действующий бизнес. Стартовая цена на такие участки — от 150 долл. США за 1 кв. м. Расположенные вблизи будущих жилых массивов и крупных торговых площадок незастроенные участки промышленного назначения (без коммуникаций), реализуются в среднем по 70-140 долл. США за «квадрат». Удаленные от кольцевой автодороги участки в формируемых промышленных зонах предлагаются по 30-50 долл. США без технических условий, в редких случаях с выделенным лимитом электричества. Участки на территории индустриальных парков или промзон обычно оценивают в 40-60 долл. США/кв. м. В процессе переговоров цены могут снижаться на 20-30%.

Самая дорогая «промышленная земля» – в Горелово и на прилегающих территориях, а также в Буграх и Янино. По данным специалистов компании London Real Invest, средние ценовые показатели в этих зонах варьируются от 300 до 1000 долларов США за кв. м. В более удаленных районах можно найти варианты от 40 рублей за кв. м, но это, как правило, чистое совхозное поле.

Стоимость подведения энергоресурсов

Электричество – о трудностях при присоединении промышленных и складских объектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области ходят легенды.  Масса посреднических компании продают услуги помощи при подключении промышленных и складских объектов. на практике оказывается, что проще выбрать землю подороже, но в той местности, где есть свободные мощности электроэнергии, чем «долго и упорно» (а впоследствии дорого) биться за увеличение канала поставщика до вашего дешевого участка земли. Цены на присоединение регламентированы серьезными документами с гербом и печатями. 18 страниц убористого текста, где невозможно самостоятельно посчитать, что сколько стоит. Ориентировочно 1 мВт электрической мощности будет стоить на севере города около 1 миллиона долларов. Дешевле будет на юге, но не на много.

Как вариант, можно приобрести для небольшого производства или склада дизель-генератор. Стоимость генератора мощностью 300 киловатт будет стоить около 200 тысяч долларов. Если вы планируете подвод газопровода к зданию, можно установить газопарогенераторную установку. Стоимость проекта на рабочую мощность 1 мегаватт приближается к 1 миллиону долларов (без учета подведения газа), однако, при этом выработанное ГПГ электричество существенно дешевле поставляемого монополистами.

Подвод воды и канализации осуществляется через ГУП Водоканал. В адрес монополиста необходимо направить обращение по поводу выдачи технических условий на подключение к разводящим сетям инженерных коммуникаций. Для юридических лиц документ должен включать реквизиты предприятия, данные  по требующимся  мощностям  для расчета  лимитов на водопотребление и водоотведение, гарантия на оплату услуг, дата обращения  и подпись руководителя. Обязательно нужно предоставить выкопировку из генплана с размещением объекта, который требует обустройства инженерными коммуникациями. Заявка рассматривается «Водоканалом» на предмет возможности и вариантов подключения к существующим сетям водопровода или канализации. Затем готовятся и выдаются технические условия, в схеме размещения объекта при этом указывается точка врезки в существующие разводящие инженерные коммуникации.  Заявитель оплачивает технические условия, проходит согласование данного подключения со всеми заинтересованными службами (подписывается схема размещения объекта с нанесением точки врезки в существующие инженерные сети и трассы предполагаемой прокладки коммуникаций от точки врезки до объекта). На основании технических условий и согласованной в установленном порядке схемой размещения объекта городские службы выдают разрешение на водоснабжение или на подключение к сетям канализации.

Стоимость прокладки трубы в 2016 году, в зависимости от диаметра трубы, составляет от 11,8 до 13,5 миллионов рублей за километр (эта информация размещена на сайте Водоканала отдельным распоряжением за подписью Председателя комитета по тарифам).

Текущая цена на прокладку сетей водоотведения в два раза выше, чем на водоснабжение. Сейчас это от 21 до 23 миллионов рублей за километр. Так что стоимость строительства склада в удаленных районах дорожает, если подключать к существующим сетям. При грубых расчетах, считайте, что водоснабжение/водоотведение будет стоить по три миллиона за каждые сто метров трубы.

Стоимость конструкции склада

Стоимость практически не зависит от подрядчика. Цена металлоконструкций практически одинакова везде, различия в стоимости строительных элементов будет коррелировать с требованиями и конфигурацией. Типоразмеры, высота потолков, теплое/холодное помещение – эти параметры влияют на цену. Ниже таблица для трех вариантов строительства площадью близкой 1000 квадратных метров.

Размеры сторон, м	18х54	18х54	18х54	21х47	21х47	21х47
Высота потолков, м	7	7	9	7	7	9
Тип отопления	холодный	теплый	теплый	холодный	теплый	теплый
Склад	4,000,000	7,000,000	7,500,000	4,000,000	7,000,000	7,500,000
Доставка металлоконструкций	200,000	200,000	200,000	175,500	175,500	175,500
Сборка	1,600,000	2,800,000	3,000,000	1,600,000	2,800,000	3,000,000
Анкеры	30,000	30,000	30,000	40,000	40,000	40,000
Фундамент	1,800,000	1,800,000	1,800,000	1,800,000	1,800,000	1,800,000
ИТОГО	7,630,000	11,830,000	12,530,000	7,615,500	11,815,500	12,515,500

Как видно из таблицы, разница между складами отапливаемым и без установки регистров отопления составляет 54-55%. От высоты здания зависит увеличение стоимости примерно на 6 процентов.

Стоимость работы по строительству, как правило, считают, взяв процент от стоимости металлоконструкций. Производители и поставщики металлических каркасов не осуществляют сборку на месте.  Но рекомендуют своих партнеров, у которых есть опыт подобного строительства.

Построить склад – варианты

Стоимость отдельных составляющих при строительстве объекта мы рассмотрели выше. Теперь предложу вам варианты того, как процесс можно упростить.

Строить можно тремя способами:

1. «Строим сами» —когда все, начиная от поиска и покупки земли и заканчивая поиском монтажной конторы. Это самый затратный, но так же самый независимый способ. Так как вы будете полноценным хозяином объекта, сможете построить его исключительно исходя из соображений своей выгоды и удобства. Минусом будет стоимость присоединения к коммуникациям и сложности при поиске земли. Как правило, взять на себя подобные затраты может только очень крупное производство. А мы рассматриваем помещение 1 000 кв. метров. Поэтому советую обратить внимание на следующие два пункта.
2. Строительство своего объекта на территории технопарка. Из-за цены земли себестоимость строительства будет выше, однако существенно снизится количество затрат на подключение энергоресурсов и общие параметры логистики: подъезды к объекту от крупных магистралей, внутренние пути —все это будет предоставлено девелопером технопарка. Так же к плюсам можно отнести, что чаще всего технопарки северо-западного региона предлагают землю покупать, а не сдавать в аренду. Также предоставляют подрядчиков и предлагают услуги по консультированию при строительстве. Минусы в том, что сроки подключения и начала оказания всех услуг девелопером от вас не зависит. Сроки начала эксплуатации складского или производственного объекта контролируются девелопером. И тут уже важна репутация, стадия готовности технопарка и т.п. Более подробно о технопарках рассказывается в отдельной статье.
3. Еще вариант — строительство по индивидуальному проекту возможно в рамках формата built-to-suit. Когда вы не покупаете землю, не занимаетесь поиском поставщика энергоресурсов и не выступаете заказчиком строительства – вы просто вносите предоплату девелоперу, тот строит на своей территории склад по вашим параметрам и сдает его вам в аренду по готовности. Минус в том, что актив вам не принадлежит, однако, это позволяет не осваивать профессию девелопера и решить вопрос со строительством объекта максимально оперативно и наименее хлопотно. И главное, вы получаете объект полностью соответствующий вашим требованиям.