«Серый пояс» Петербурга, что произошло с расселением индустриальных зон в центре города

«Серый пояс» Петербурга

Если посмотреть на карту города, 40% его территории будет окрашена в серый цвет. Так на карте отмечены территории промышленных предприятий, индустриальных зон и земли вокруг железных дорог. Средний европейский город имеет только 10% таких территорий, основные же индустриальные массивы вынесены там, как правило, за пределы города. В Санкт-Петербурге насчитывается 48 промзон общей площадью 10 тысяч гектар. Их занимают около 700 промышленных предприятий. Примерно треть этих площадей вплотную примыкает к историческому центру северной столицы.

Городское правительство, возглавляемое Валентиной Ивановной Матвиенко, еще в середине «нулевых» приняло генеральный план развития города, в котором основной задаче было вывести промышленные предприятия на окраины города и в зону Кольцевой автодороги. А территории, образовавшиеся в рамках этой программы освобождения, использовать для возведения жилых кварталов, деловых и развлекательных центров.

На начало 2016 программа реализована лишь частично. При нынешних темпах переселения и редевелопмента она может затянуться, - по мнению председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам городского правительства Алексея Чичканова – еще на триста-четыреста лет.

Что стало с заводами

Промышленный спад 90-х годов прошлого века, отсутствие стимулов в течение первого десятилетия нынешнего все равно заставил промышленные территории меняться. Индустриальный «серый пояс» остался на карте практически неизменным, однако редевелопмент и изменение использования площадей имел место.

Редевелопмент промзон в жилье

Подобные перемены наиболее радикальны и, как ни странно, наиболее точно выполняют задачи программы правительства города. В прессе проходила информация о четырех подобных проектах:

• На набережной Черной речки, на территориях завода «Ильич» и «Завода прецизионного станкостроения» собираются построить 300 тысяч жилья. Поданы заявки о корректировке правил землепользования и застройки, однако, сам проект застройки еще не разработан;
• На Сампсониевском проспекте, 66 на территории завода «Новый Лесснер» площадью 7,7 га компания ПСК «Норд», входящая в ГК Nordest Игоря Минакова, построит жилье. К весне завершили снос промышленных корпусов. Сроки застройки не известны;
• На территории, откуда была переведена фабрика имени Крупской, ГК «Пионер» собирается построить апарт-отель, аналогичный тому, что уже построен у станции метро «Проспект Просвещения». К данному комплексу подошли основательно, пригласили разрабатывать бюро «Земцов, Кондиайн и Партнеры» при участии японцев Nikken Sekkei. Проект планируется завершить к чемпионату мира по футболу, к 2018 году;
• На части территории «Сестрорецкого инструментального завода» разработан проект редевелопмента в жилье и коммерческие площади под брендом «Петровский арсенал».

Девелопмент в бизнес-центры и офисные кластеры

Наиболее существенный «выхлоп» с имевшихся на территории предприятия зданий можно получить, организовав офисный бизнес-центр. Расположение большого количества предприятий в центре города и на видовых набережных делает такие бизнес-центры очень привлекательными. Инвестиции в ремонт окупаются примерно за пять-семь лет, если место «центровое» и ремонт приближается к классу люкс, то срок окупаемости будет даже меньше.

Например, бизнес-лофт проект «Фидель» занимает часть производственных помещений ткацкой фабрики Паля. Завод «Ильич» сдает основное административное здание под брендом БЦ «Ильич». Бизнес-центр «Завода им. Козицкого» на Васильевском острове продвигает офисные помещения класса С. Такие примеры есть практически на территории всех заводов в городе.

Из завода в технопарк

Подобное преобразования нельзя назвать редевелопментом в изначальном смысле. Однако, продолжать именовать «заводами» такие территории также бессмысленно. Некоторые промышленные предприятия, планомерно сокращали количество площадей, которые использовались непосредственно под производство продукции, выводили корпуса из собственной эксплуатации и сдавали в аренду в состоянии «как есть» или же после проведения ремонта. Постепенно доходы от сдаваемых в аренду помещений под склад или производство превышал доход от основной деятельности, и профильное производство прекращало свое существование. Компания оставляла только арендный бизнес в своей деятельности. На таких территориях предлагают в аренду недорого производственные и складские площади, можно совместить разный функционал помещений и разместить рядом и производство, и склад, и офис. Такими технопарками стала часть Северного завода в Приморском районе, территория автобусного парка «Интуриста» на улице Бехтерева, завода «Арсенал» и частично «Кировского завода» и многие другие.

Искажение в статистике рынка складских и индустриальных площадей

Из-за так называемого «серого пояса» сложно определить реальных объем складских и промышленных площадей, имеющихся на рынке аренды. Брокеры недвижимости в своих отчетах называют цифру в три миллиона квадратных метров. Это, очевидно, результат, который не включает в себя объекты старой индустриальной застройки. Никто никогда не делал попытки посчитать объем рынка недвижимости в «сером поясе», отчасти из-за теневого характера арендного бизнеса на промышленных предприятиях, отчасти потому, что аренда внутри этих промзон слишком диверсифицирована, чтобы четко разграничить, например, складские от промышленных помещений. Отсутствие точных цифр статистики и квалифицированной оценки качества помещений осложняет для арендодателя процесс формирования предложения клиенту.

Одно можно сказать точно: территория промзон, тот самый «серый пояс» Петербурга, дает главный объем промышленных и складских помещений Санкт-Петербурга.