Промышленные помещения: особенности аренды

Основные задачи, когда нужно снять производственное помещение, сводятся к следующим: обеспечить долгосрочность размещения арендатора в арендуемых цехах, ресурсы нужной мощности и их надежность поставки, готовность арендодателя принять на себя часть рисков по обеспечению промышленной безопасности объекта. 

Поиск аренды производственных помещений в Ленинградской области и Санкт-Петербурге мало формализован: нет четкой единой базы возможных объектов, нет единой ценовой политики, нет понимания, кто, где и как может предоставить арендатору нужное помещение под производство. Аналитические отчеты по рынку коммерческой недвижимости от крупных брокеров не выделяют производственные площади в отдельный раздел. Индустриальные объекты иногда упоминаются в разделе «Складская недвижимость».

В аналитическом обзоре рынка инвестиций в недвижимость Jones Lang LaSalle производственной недвижимости нет среди объектов инвестиций:

Нет четкой классификации помещений, чтобы можно было подобрать готовое здание, соответствующее тем или иным санитарным нормам, требования зон отчуждения, классу электропотребления и уровню противопожарной безопасности. Когда возникает потребность и необходимости организовать цех под производство, приходится рассматривать каждый объект, предлагающийся в аренду, индивидуально.

Централизовано, например, на деньги города или института полпредства промышленные кластеры не создаются, несмотря ни на какие призывы к новой импортозамещающей промышленности. Городские власти, скорее наоборот, стремятся сократить промышленные зоны внутри города, правительство ленинградской области участвует в проектах технопарков только землей. Полагаю, что новой индустриализации помогло бы создание новых государственных промышленных зон, созданных с расчетом на будущее развитие производственных нужд страны и людей. На данном этапе, это мечта арендатора, в реальном времени вариантов у него не много.

В целом, выбор вариантов для аренды производственного помещения небольшой: это может быть строительство объекта с нуля, аренда (или строительство) объекта в технопарке или поиск старого заводского помещения, которое в наше время то или иное промышленное предприятие, созданное в советское время или даже раньше, предлагает в аренду.

Строительство промышленного помещения

Детально вопрос строительства помещения и трудностей, с которыми приходится сталкиваться при этом, мы рассматривали в отдельной статье на примере склада или производственного цеха площадью 1 000 квадратных метров. Основные особенности таковы:

• Покупка земли под строительство, или оформление в аренду федеральных или городских земель занимает длительное время;
• Строительство – это всегда одновременная задача подключения требующихся для производственного процесса энергоресурсов. Сейчас это дорогостоящий и долгий, не всегда прозрачный объект, увеличивающий окупаемость проекта;
• Из плюсов, само возведение достаточно оперативно. Здесь современные технологии и архитектурный опыт позволяет быстро получать желаемый результат.

На строительство собственного производственного помещения решаются немногие крупные промышленные бренды, уверенные в долгосрочности своей деятельности и располагающие финансовыми и временными ресурсами. Однако они, как правило, ограничиваются финансированием, сами процессы отдаются девелоперу, который обладает опытом выполнения подобных проектов и который, в итоге, действует для получения указанного заказчиком результата.

Аренда или строительство в технопарке

Такую же роль выполнения заказа производственной компании на строительство здания может выполнять девелопер технопарка. Основные предложения индустриальных парков вокруг Санкт-Петербурга как раз содержат опцию строительства формате built-to-suit. Девелопер обеспечивает территорию парка энергоресурсами, подводит коммуникации к участку потенциального резидента и осуществляет строительство под его нужды.

Предложения аренды уже готовых промышленных зданий или аренды после строительства built-to-suit в технопарках встречается редко. Когда такие предложения встречаются, важно обратить внимание на некоторые нюансы:

• как подведены коммуникации и в чьей зоне ответственности их обслуживание;
• возможно ли расширение в таком же арендном формате, или любое последующее расширение площадей потребует покупки мощностей и строительства за свой счет;
• какой тип и класс безопасности разрешен на данной территории (например, чтобы не возникло проблем при аренде помещений под пищевое производство);
• как тщательно девелопер занимается развитием проекта и выполнением генплана. Некоторые технопарки демонстрируют признаки «слива», то есть собственник не собирается находиться в проекте долгое время и планирует продать выросший в цене актив.

Аренда производственных промышленных зданий на заводах

В основном же, помещения под производство в Санкт-Петербурге арендуются на территории бывших или существующих заводов. Мы писали об этом в статье про так называемы «серый пояс Петербурга».

Производственные предприятия и аренда – это неразделимое понятие, в силу событий истории страны в конце двадцатого века. Однако, нюансы целей руководства или собственника обусловили различия рекомендаций тем, кто решил «сниму помещение под производство».

Если аренда производственных помещение производится от собственника, юридического лица, который является правопреемником советского предприятия, и продолжает производственную деятельность, то чаще всего в аренду предлагаются неликвидные помещения. Редко, когда действующее производство будет готово затратно и сложно оптимизировать свои площади, ради того, чтобы лучшие объекты сдать в аренду. В этом случае, арендатор цеха может вести переговоры по снижению цены. Важно осознавать, что помещение будет требовать ремонта. При этом, чтобы закрыть риск досрочного прекращения аренды по инициативе арендодателя, важно убедиться, что состояние самого здания не является предаварийным и не потребует через некоторое время после начала аренды капитального ремонта. Тогда арендатору придется съехать из помещения за свой счет, так как этот случай будет подпадать под пункт «форс-мажор». На петербургских заводах много довольно старых зданий и признать их непригодными для дальнейшей аренды будет легко. Договор аренды без должных оговорок в этой части лучше не подписывать.

Наиболее широко распространена ситуация, когда производственное предприятие, сумевшее в 90-е годы сохранить за собой землю и цеха, сдает в аренду производственные здания, предварительно проведя их модернизацию. Обычно многоэтажные корпуса, даже те, который использовались в промышленных целях, переводятся в офисные помещения. А из масштабных цеховых корпусов высвобождаются помещения для производства, сдаваемые в аренду.

Модернизация может быть проведена капитально, то есть здание полностью восстановлено буквально из руин, заново проведены коммуникации, используются новые современные материалы для реконструкции, оборудована крыша, заново обшиты стены. Словом, когда собственник, готовя помещение для аренды производственного помещения, рассматривал свои вложения как инвестицию, способную привлечь надежного и денежного арендатора, то объект аренды для производства будет очень качественным. Такие здания совмещают в себе фундаментальность индустриальной архитектуры советской школы и практичность достижения современных технологий.

Так как производственные помещения в СПб находятся на территориях предприятий, которые основывались чуть ли не одновременно с городом, то многие здания являются историческими памятниками, улучшать или реконструировать их нельзя, поэтому ограничиваются косметическим ремонтом. В этом случае, производственное помещение будет приятно глазу, но отвечать техническим требованиям арендатора будет не всегда. При выборе такого объекта важно сопоставлять разрешенные нагрузки, частоту и регулярность профилактических ремонтов, которые требуются зданию.

В целом, то, что аренда производственных помещений Петербурга осуществляется в основном на заводах – это и плюс, и минус. Ниже некоторые пояснения.

Оценка	Описание	Комментарии и пояснения
Минус	старые технологии строительства	Сейчас используются иные технологии при возведении промышленных зданий, более легкие, менее громоздкие и более высокотехнологичные.
Минус	невозможность графического расширения	Все заводы плотно взять в «кольцо» жилых кварталов и магистральных дорог
Минус	перспективы упразднения в черте города	Планы заявлены в генплане развития города в середине двухтысячных, и осуществление ведется чрезвычайно медленно, однако, может стать трендом городской политики в ближайшем будущем.
Плюс	долгий срок их службы	У этих строений есть доказательства в том, что они надежные.
Плюс	к этим площадям гарантированно подведены энергоресурсы	Все промышленные предприятия имеют лимиты на газ, водоснабжение и канализацию, им выделены отопительные мощности, если нет своей котельной. Расширение установленных лимитов производится за дополнительную плату, однако, распределенный объем они не теряют.
Плюс	Соблюдение норм безопасности	На заводах сохранены, пусть и частично, традиции соблюдения норм индустриальной безопасности. Ответственность за жизнь и безопасность людей на промышленной территории лежит на собственнике завода, его руководителях, это требования РосТехНадзора, поэтому подобные проекты стремятся выполнить требования и обеспечить нужный уровень пожарной, индустриальной и проч. безопасности.
Плюс	Наличие технических специалистов	Для получения установленных лимитов, заводская территория должна иметь технический персонал, обученный работе с соответствующим оборудованием поставки ресурсов. Поэтому вопросы подключения электричества, води и прочего могут быть решены на месте, при обращении к сотрудникам вашего арендодателя.