Риски при аренде под производство

Хочется, чтобы арендаторы, любого профиля, процветали, расширялись и могли реализовывать свой потенциал. Я собрала в список некоторые затруднительные ситуации, которые могут возникнуть при аренде помещения под производство.

 

Риски по производственным помещениям выше и разнообразнее, чем в других сегментах рынка коммерческой недвижимости.

Риск 1. Перерасходы по энергоресурсам.

В помещении под производство всегда есть технологические подключения промышленных мощностей энергоресурсов: водоснабжение, водоотведение, электричество и газ. Когда на улице холодно, могут быть перерасходы по отоплению или электричеству. Когда не рассчитали затраты производственного процесса правильно – перерасходы по потреблению воды и водоотведению.

Предупредительные меры: установка счетчиком и точный предварительный расчет потребления должен сочетаться с постоянным мониторингом использования ресурсов. Если не установлены автоматические системы записи подобных данных в рабочий интерфейс предприятия, рекомендуем потратить время и ежедневно посменно записывать данные счетчиков, в сопоставлении с выходом готовой продукции дня или смены. При расчете платежей за электричество важно помнить о том, что есть плата за заказанную мощность, заявки можно обновлять ежемесячно в соответствии с детальными планами.

 

Установка счетчиков позволяет отслеживать потребление и избегать неоправданных перерасходов.

Риск 2: Долги по аренде.

Оплаты аренды под производство – единственный фиксированный платеж предприятия, в остальных своих расходных частях Производственный процесс характеризуется замысловатым движением денежных потоков. Нередко соблюдать режим оплаты аренды бывает трудно, особенно некрупным производствам. Из-за долгов может быть досрочное прекращена аренда, приостановлено снабжение энергоресурсами, блокировка имущества, иски в суд о взыскании и прочие неприятности.

Предупредительные меры: старайтесь платить, соблюдая сроки, указанные в договоре. Финансовые специалисты рекомендуют всегда иметь в резерве годовую сумму аренды на депозитах, чтобы в случае неблагоприятных результатов деятельности можно было избежать долгов. Если все же долг образовался, лучше обратиться к арендодателю и сообщить о задержке платежа заранее. У арендодателей, особенно промышленных, есть варианты схем согласования кризисных платежных ситуаций. Потерять арендатора не хочет никто, и вероятность решить вопрос в вашу пользу велика: вам может быть предложена рассрочка платежа, залоговый договор, отсрочка оплаты без применения штрафных санкций и так далее, можно даже вести переговоры о краткосрочном снижении арендной ставки. Главное, не копить долги и проявлять добрую волю.

Риск 3. Промбезопасность.

Аренда производственных помещений тесно связана с вопросом разделения рисков по обеспечению промышленной безопасности. Это все, что связано с бесперебойной работой электроустановок, водогрейных комплексов, сохранности емкостей с горючими жидкостями, противопожарной безопасностью, мерами предосторожности с газовыми, электрическими и сетями, герметичностью трубопроводов систем отопления, водоснабжения и канализации. С одной стороны, при любых техногенных происшествиях государственные службы безопасности спросят с владельцев-арендодателей. Далее цепочка ответственности будет переходить согласно условиям договора. И если в тексте договора аренды прописано, например, что арендатор, в помещении которого произошло возгорание, нес ответственность за оборудование помещения системой пожаротушения и прочими мерами противопожарной безопасности, то расследование и штрафы будут адресованы арендатору и его ответственным по технике безопасности.

Предупредительные меры: Внимательно вносите пункты по безопасности в договор аренды. Следите за обновлениями законодательства и норм РосТехНадзора. Назначьте ответственного за данные вопросы на предприятии. Попросите арендодателя вовлекать этого сотрудника в различные совещания и мероприятия по промбезопасности на объекте. Дружите с пожарниками, выполняйте их требования хотя бы частично, согласовывайте план работ по их предписаниям.

 

Ответственность за пожарную безопасность арендатор-производственник несет самостоятельно.

Риск 4. Форс-мажор.

Производственные промышленные здания как правило имеют несколько арендаторов. В дополнение нужно учитывать, что мощность поставляемых энергоресурсов существенно выше, чем в бытовых жилых условиях. Поэтому, несмотря на внимание надзорных органов к промышленной безопасности и постоянное совершенствование технологий предотвращения аварий, полностью исключать события разрушительной силы нельзя. Может перегореть электрокабель подстанции монополиста, и в этом случае арендодатель не обязан компенсировать вам убытки от простоя оборудования. Может прорвать трубу отопления и залить весь цех горячей водой, а скачок давления произошел по вине стороннего поставщика. Тогда арендодатель устранит последствия, но убытки компенсировать не будет, так как обстоятельства тоже попадают в категорию форс-мажора. Таких случаев аварий можно привести множество, в этом случае арендатор является пострадавшей стороной и его позиция в финансовом и юридическом аспекте уязвима.

Предупредительные меры: Перед началом аренды цеха лучше сделать инженерное обследование помещения (оно проводится специализированными экспертными организациями или страховыми компаниями). Постоянно мониторить техническое состояние подключений энергоресурсов, предпринимать меры по снижению риска возникновения аварийных ситуаций, в том числе обращаясь к арендодателю (регулярные официальные зарегистрированные письменные обращения и официальные ответы на них помогут в случае разбирательств). И основной элемент управления этими рисками – это страхование. Страховка обеспечивает сохранность финансовой устойчивости предприятия при внеплановых потерях. Основные виды страхования, которые могут пригодиться:

• страхование гражданской ответственности организаций, эксплуатирующих опасные производственные объекты;
• Страхование имущества от “огня и других опасностей” (наезда транспортных средств, непредвиденного (аварийного) выхода из строя либо отключения оборудования, террористического акта);
• Страхование машин и механизмов от поломок (страхованием покрываются риски, которые не входят в пакет “огневого” страхования, и компенсируется ущерб от гибели и повреждения имущества в результате ошибок в проектировании и при монтаже, непреднамеренных ошибок в обслуживании; энергетической перегрузки, короткого замыкания, перегрева, “усталости” материала и даже действия низких температур и прочих подобных явлений);
• Страхование рисков прерывания хозяйственной деятельности предприятий, которое позволяет предприятию покрыть убытки от вынужденного перерыва в процессе производства, наступившего из-за повреждения или уничтожения имущества.

У ответственного арендодателя всегда есть страховка ответственности перед третьими лицами. Как действовать, если вы работаете с таким партнером, мы описали в отдельной статье про страховку.

Риск 5. Невозможность расширения.

Когда арендуете производственные помещения от собственника, можно оказаться в ситуации, когда развивать свой актив владелец не хочет. Ему достаточно тех средств, которые объект генерирует в текущем состоянии, и он не делает шагов для улучшения положения арендаторов. Под улучшением положения понимается не только добавление (строительство или приобретение) новых площадей, но и модернизация инфраструктуры, ремонты с расчетом на большой срок, готовность увеличивать лимиты энергоресурсов и так далее. При выборе промышленного здания в аренду, сроки окупаемости инвестиций не позволяют менять объекты аренды оперативно, а часто для сохранения прибыльности или выхода на новый уровень производству остро необходимо быстрое расширение, без которого бизнес погибнет.

Предупредительные меры: Не стоит, разумеется, снимать производственное помещение «на вырост», если вы не собираетесь наращивать мощности через полгода после начала аренды.

Тщательный бизнес-план поможет правильно сформулировать требования и технические характеристики производственного помещения. Изучайте репутацию вашего потенциального арендодателя. Не могу сказать, что у нас в стране развита система обмена отзывами (даже в интернете мало можно найти достоверной информации об объекте), но на местах вполне можно наладить контакт в теми, кто уже является арендатором у собственника, расспросить об опыте сотрудничества. Хорошо, если можно отследить изменения за последние 5 лет, которые были на объекте, расспросить кто арендовал помещение до вас. Если вы уже снимаете помещение и готовитесь к расширению, мониторьте сроки и состояние аренды производственных площадей у других арендаторов. Ротация некрупных помещений (от 50 до 350 м²) довольна большая, можно подыскать что-то из освобождающихся объектов.

Риск-менеджмент.

Так как управление рисками – это целая отрасль в современном менеджменте, целые департаменты основывают для этого. Важность рискозащищенности тяжело переоценить. Поэтому советуем завести себе за правило, сверять уровни рисков ежеквартально. Рекомендуем обращать внимание на следующие параметры:

• определите приемлемый уровень того или иного типа рисков по шкале влияния на результативность деятельности производства: например, отключение интернет соединения будет губительным для сервиса онлайн консультирования (уровень 10), в то время как для швейного производства, принимающего заявки на сайте такое отключение будет на уровне бытового неудобства;
• разработайте и проведите мероприятия по управлению рисками: для швейного производства неплохо было бы иметь источник бесперебойного питания, сроком на три часа, чтобы иметь возможность избежать невосполнимого ущерба изделиям, которые были недоделаны из-за аварийного отключения электричества. Чтобы оборудование могло доработать партию и уже потом отключиться;
• спрогнозируйте заранее схему действий или даже развитие предприятия с учетом возможной реализации риска, что будет если электричества не будет на швейном производстве неделю – как вас поддержит арендатор, что вы сможете предпринять сами, сможете ли вы взять аренду генератор на рабочие дни, какие будут при этом расходы;
• застрахуйте наиболее вероятные риски;
• не забывайте о рисках, ведите учет по тем параметрам, где может случиться непоправимое, отслеживайте действия арендодателя, обращайтесь к нему за содействием.

Восков Технопарк желает вам минимальных рисков в работе.