Общая информация о формате аренды BUILT-TO-SUIT

Так как формат built-to-suit не получил ясного русскоязычного наименования, для упрощения в текстах его обозначают аббревиатурой латинских букв BTS.  Иногда русифицируют словосочетанием «строительство под ключ», но это название упускает важные составляющие данного формата.  Отсутствие понятного русского наименования отчасти стало причиной того, что существует неясность и в расшифровке термина и явления.

Что такое built-to-suit

Built-to-suit — это строительство здания под требования заказчика, при этом оплачивается только его последующая аренда.  Назначение здания, как правило, складское или промышленное.  В сделке фигурируют заказчик (производственная, торговая или логистическая компания) и девелопер (обладающий опытом строительства индустриальных объектов и управления ими). Когда объект готов, эти стороны превращаются в арендатора и арендодателя.

Типовые складские комплексы для аренды брокеры называют «спекулятивными площадями». Они строятся девелоперами и заполняются арендаторами по следующей схеме. Есть земельный участок, на нем строится типовое здание складского назначения. При проектировании технические характеристики (нагрузки, высота потолков, расстояния колонн, число ворот и т.п.) определяются согласно стандартам классификаций складских помещений. Туда заводятся коммуникации по максимальным лимитам, полученным от монополистов. Поиск клиентов на аренду помещений и подписание договоров происходит на завершающих стадиях строительства или после ввода в эксплуатацию.

При формате built-to-suit потенциальный арендатор сам выбирает того, кто построит ему здание по тем техническим характеристикам, которые требуются для нужд именно его коммерческой деятельности. Расходы на строительство берет на себя девелопер, который компенсирует свои затраты в течение длительного периода времени, сдавая в аренду данному конкретному заказчику готовый построенный объект.

Преимущества формата built-to-suit

Преимущества формата BTS делятся на три группы: технические, экономические и процедурные.

• Технические преимущества выражаются в том, что заказчик получает объект, четко выполняющий требования по параметрам помещения. Директору производства не нужно ломать голову, как разместить длинный конвейер в квадратном здании и как утилизировать «лишние» квадратные метры. При built-to-suit ему построят удлиненное здание, с воротами загрузки-разгрузки в местах соответствующих узлов производства.  Логисту не нужно выгонять электрокары на улицу к привозному генератору, так как розетки для подзарядки погрузочных устройств по built-to-suit проекту расположены рядом с воротами и имеют нужное напряжение до 96 вольт .  Нельзя сказать, что built-to-suit кардинально отличаются от спекулятивных складов, однако в них нет ненужных заказчику элементов, и площади используются максимально эффективно. Не нужно переделывать уже существующее: требования по размещению оборудования, зонированию пространства, экономии ресурсов, безопасности или особым температурным условиям учитываются на начальном этапе проектирования.
• Экономические преимущества очевидны и для заказчика, и для девелопера. Для заказчика аренда в проекте built-to-suit обходится, по подсчетам брокерских агентств, на 20-30 процентов дешевле, чем аренда в готовом объекте или покупка построенного здания. В дополнение, нет затрат на доработку, так как см. пункт выше. Для девелопера наличие гарантированного арендатора снижает риски и уменьшает срок окупаемости строительства;
• Процессуальные преимущества уменьшают накладные расходы арендатора в ходе возведения, отделки и подготовки здания. Все проблемы и вопросы с подрядчиками решает девелопер, денежные и временные затраты полностью находятся в его ведении. Участие заказчика необходимо только для решения ключевых стратегических вопросов на начальном этапе.

Для какой деятельности подойдет формат built-to-suit

Рекомендуем обратить внимание на этот формат производственным компаниям с нестандартным оборудованием.  Если вы используете высокий экструдер, то найти готовое здание с нужной высотой потолков сложно.  Так же трудно подобрать подходящий готовый объект при производственной необходимости задействовать оборудование с большой подъемной способностью: старые здания или стандартные спекулятивные индустриальные комплексы не предусматривают, как правило, возможности установки многотонных кран-балок ни на стены, ни на пол.

Объекты built-to-suit в полной мере удовлетворяют компании, которым нужны склад и производство на одной площадке. Распределение сегментов производственного процесса зависит только от текущих требований и стратегических перспектив компании. Никто не навязывает избыточные квадратные метры в помещении.

Экономически выгоднее строительство built-to-suit производствам или дистрибьюторским компаниям, где производственному процессу или для хранения требуются низкая температура, повышенный уровень влажности или дополнительное химическое вмешательство. Аренда склада-морозильника стоит дорого, и площади в аренду предлагаются гигантские (от 5 тысяч кв. метров). А в проекте built to suit можно предусмотреть морозильный отсек площадью до 100-200 кв. метров и использовать его в одном здании с площадями с комнатной температурой.

Логистическим компаниям или торговым операторам, использующим современное оборудование лучше строить built-to-suit, так как существующие складские комплексы требуют значительных вложений для модернизации. И в них невыгодно и физически невозможно установить ультрасовременное оборудование. Складской комплекс российского обувного оператора «Центробувь» оборудован высокоточными полами, которые позволяют реализовать узкопроходную технологию стеллажного хранения. Без строительства именно под данную систему хранения реализация проекта была бы невозможна.

Сельскохозяйственным и пищевым производствам формат built-to-suit решает вопрос с санитарно-эпидемиологическим контролем. Помещение сразу строится с кафелем, перегородками, световыми окнами, системами вентиляции и прочими особенностями.

Девелоперы, которые предлагают формат built-to-suit

В 2015 году в черте Санкт-Петербурга активно работала компания «А Девелопмент». Технопарки в Ленинградской области предлагают в основном данный формат: «ЮИТ Горелово», индустриальные парки «Кола» и «Приневский» группы компаний «Теллус», «Гатчина Нанопарк» и технопарк «Левобережный» «Киришской Сервисной компании».  Из промышленных территорий, образовавшихся из  производственных предприятий Санкт-Петербурга, строительство в формате built-to-suit предлагает «Восков Технопарк» сейчас находящийся под управлением Jensen Group.